Khi chuyển nhượng bất động sản, các cá nhân bắt buộc phải thực hiện việc đóng thuế mua bán nhà đất, thu nhập cá nhân (TNCN). Vậy bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế TNCN không?

Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế TNCN?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 số 04/2007/QH12, người dân khi bán căn nhà duy nhất sẽ không phải nộp thuế TNCN.

Theo đó, thu nhập từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất, nhà ở, đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được miễn thuế TNCN khi cá nhân chỉ có một nhà ở/đất ở duy nhất tại thời điểm bán.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định bằng 2% giá trị chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, trường hợp khi bên bán nhà chỉ có một căn nhà duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN 2% khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) như sau:

• Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm bán.

• Sở hữu nhà ở/đất ở tính tới thời điểm bán tối thiểu nhất là 183 ngày (06 tháng).
• Bán toàn bộ nhà/đất ở.

Theo đó, thời điểm xác định là sở hữu nhà ở sẽ bắt đầu từ:

• Với trường hợp cấp lần đầu: Bắt đầu từ ngày được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
• Với trường hợp cấp lại, cấp đổi: Bắt đầu từ thời điểm cấp Sổ đỏ, Sổ hồng khi được cấp lại, cấp đổi.

Việc xác định nhà, đất ở có phải tài sản duy nhất không sẽ do cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sự thật, cá nhân sẽ xử lý truy thu thuế và xử phạt hành vi vi phạm.

Lưu ý: Trường hợp thực hiện chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ không được miễn thuế TNCN.

2 trường hợp được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất

Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân (vợ – chồng), quan hệ huyết thống (cha mẹ đẻ – con đẻ, anh chị em ruột…), quan hệ nuôi dưỡng (ông bà – cháu, cha mẹ nuôi – con nuôi…) sẽ được miễn thuế TNCN.

Bên cạnh đó, theo quy định tại tiết b.1.1, điểm b, khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trường hợp nhà, đất ở là tài sản chung duy nhất của vợ chồng, sau khi chuyển nhượng vợ, chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng thì sẽ được miễn thuế.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai) do vợ/chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác nhận là tài sản chung vợ chồng, khi ly hôn được chia theo thỏa thuận/do Tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế.

Hồ sơ xin miễn thuế TNCN khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất được quy định tại khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 7 Thông tư 43/2023/TT-BTC bao gồm:

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam 

Như đã phân tích ở phần 1, thu nhập thông qua việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam sẽ không phải nộp thuế. Tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng đối với đất ở, còn các loại đất khác vẫn phải nộp thuế như bình thường.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 53 Thông tư Thông tư 80/2021/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy cam kết là tài sản duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam của người chuyển nhượng thuộc đối tượng được miễn thuế
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: 10 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Nơi nộp hồ sơ: Bộ phân một cửa liên thông/Chi cục thuế nơi có bất động sản.

Trên đây là giải đáp cho thắc mắc bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế TNCN?

Tác Giả : Thu Hằng -Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Nguồn : luatvietnam.vn